Entender la asequibilidad

Puede pasar fácilmente por Elm Brook y perderlo. El proyecto de viviendas de 13 acres de Concord, MA, está ubicado a lo largo de un callejón sin salida serpenteante. Una zona pantanosa, densa con vegetación enredadera, rodea la mayor parte del desarrollo, bloqueándolo de las vistas de los vecinos del este y oeste. Al sur, Elm Brook colinda con tierras no urbanizadas.

Hay 12 casas: capas revestidas de tablillas, salineros y coloniales de dos pisos, todas con menos de 180 metros cuadrados de espacio habitable. Son unidades unifamiliares en pequeños lotes ajardinados para adaptarse al entorno natural. Cada una de estas casas modulares de tres dormitorios se diseñó para cumplir con los estándares energéticos más exigentes en el estado central de Nueva York y luego se envió a Massachusetts para su montaje en el lugar.

Terminado hace apenas tres años, Elm Brook no ofrece indicios de la resistencia local que Toby Kramer, SM '91, un consultor de bienes raíces de Concord, y Peter Roth, MAR '85, SM '86, desarrollador del proyecto, encontraron al traer el proyecto a la realidad. Las casas de Elm Brook parecen, bueno, un lugar común. Pero en una comunidad donde abundan las costosas propiedades históricas, estas casas son un bien cada vez más escaso. Son asequibles.

La asequibilidad de la vivienda es un tema complejo. Durante muchos años, la sabiduría convencional sostuvo que un hogar no debería gastar más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda. Pero ese punto de vista hace poco para ayudar a los encargados de formular políticas a abordar las necesidades de la región. Mucho más útil es una comprensión clara de la proximidad de una comunidad a los mercados laborales. Una vivienda asequible que está a 25 millas de una concentración de empleadores no es tan valiosa como una vivienda dentro de un radio de 10 millas. Los estados y las comunidades no pueden desarrollar políticas de vivienda adecuadas sin una definición tangible del problema a resolver. Y eso significa comprender qué significa la asequibilidad. A través de su nueva Iniciativa de asequibilidad de la vivienda (HAI), el Centro de bienes raíces del MIT está ayudando a la industria de la vivienda a lograrlo.

¿Qué significa asequible?
Tradicionalmente, la venta de viviendas se ha considerado un motor económico. Pero en Massachusetts, las ventas de viviendas, con la excepción de los condominios, se mantuvieron estables la primavera pasada. Y la población de la zona se está reduciendo. Las cifras de la Oficina del Censo publicadas en junio pasado mostraron que entre abril de 2000 y julio de 2004, casi 20.000 personas, el 3,4 por ciento de la población de la ciudad, abandonaron Boston.

Aunque ningún factor puede explicar esta tendencia migratoria, el precio de la vivienda (el costo medio de una vivienda unifamiliar en Massachusetts se acerca a los 400.000 dólares, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Massachusetts) es sin duda un problema importante.

Durante el mismo período, más estadounidenses se mudaron al sur y al oeste, donde se encuentran las 10 ciudades de más rápido crecimiento del país con más de 100,000 habitantes y donde la vivienda es mucho más asequible. Durante los cuatro años que Boston se contrajo, la población de Gilbert, AZ, la ciudad de más rápido crecimiento del país durante ese período de tiempo, aumentó en casi un 50 por ciento. Sin embargo, incluso ese crecimiento no elevó los precios de la vivienda a los niveles enrarecidos de Boston.

La tendencia hacia la inasequibilidad es de tal importancia para la región que el Centro de Bienes Raíces del MIT, que tiene 22 años, introdujo un programa especial en 2004 llamado Iniciativa de Asequibilidad de Vivienda. Su propósito es comprender mejor los problemas que contribuyen al problema de la asequibilidad y, al aclarar un panorama a menudo confuso, ayudar a la industria inmobiliaria a abordarlos.

Eso significa investigación. Durante 2003, Henry Pollakowski, director de la iniciativa, y sus colegas pasaron mucho tiempo hablando con profesionales de la industria para saber qué investigación se estaba haciendo, qué investigación se necesitaba hacer y cómo el centro podría ayudar a resolver el problema de la asequibilidad. El primer paso fue aclarar qué significa realmente asequibilidad.

Es casi imposible explorar formas de resolver el problema si el alcance del problema no está claro, dice Pollakowski. La mayor parte de lo que estamos haciendo es aclarar los hechos. Estamos intentando crear una definición económicamente más significativa de asequible que sea sensible a los muchos tipos de hogares, ya sean de alquiler o de propiedad, y la ubicación de las unidades asequibles en relación con los puestos de trabajo.

Mark Baranski, SM 2002, vicepresidente senior del Overland Development Group, quien fue fundamental en el desarrollo de HAI, dice: La asequibilidad es una cuestión multidisciplinaria. No hay respuestas simples, pero el MIT ha sido tradicionalmente un nexo donde interactúan diferentes disciplinas. La iniciativa, dice Baranski, representa la voluntad de inventar nuevas formas de obtener las respuestas que la industria necesita.

Refutando a NIMBY
Pollakowski y sus colegas no perdieron el tiempo para abordar su tarea. El año pasado, produjeron una investigación que ya está cambiando la forma en que los líderes municipales, los profesionales de bienes raíces y los prestamistas piensan sobre la asequibilidad.

El primer informe de la iniciativa, publicado en abril, abordó uno de los mitos más frecuentes que enfrentan los desarrolladores cuando buscan la aprobación de proyectos: el temor de que los proyectos de viviendas asequibles y de alta densidad depriman el valor de las viviendas unifamiliares cercanas.

Pollakowski, David Ritchay, MCP '04 y Zoe Weinrobe, MCP '04, estudiaron los efectos de siete proyectos de viviendas asequibles en seis ciudades suburbanas de Boston. Utilizaron datos de 36.000 ventas de propiedades entre 1982 y 2003 para comparar el valor de las viviendas en las áreas afectadas con las de otras partes de las mismas ciudades.

En todos los casos, dice Pollakowski, los movimientos de los precios de la vivienda en las áreas de impacto simplemente siguieron a los de las áreas de mercado cercanas. La publicación del estudio fue como una pequeña explosión, atrayendo la atención de los medios y de la industria y subrayando el valor que la iniciativa puede aportar al tema de la vivienda asequible.

Un estudio de este tipo podría haber sido muy útil para nosotros, dice Kramer, quien se familiarizó demasiado con el síndrome del no en mi patio trasero mientras trabajaba en Elm Brook. El proyecto se retrasó un año por los llamamientos de los vecinos que temían que rebajara el valor de sus propiedades. De hecho, Elm Brook resultó ser una historia de éxito en viviendas asequibles.

Las semillas de Elm Brook se plantaron en 1995 como parte de una rezonificación cuando una empresa local ofreció intercambiar los 13 acres en los que están construidas las casas por otras propiedades en Concord. Esto permitió a la ciudad crear un complejo de viviendas respetando una restricción de conservación para conservar gran parte de la propiedad circundante en su estado natural. La asequibilidad fue un objetivo desde el principio, y las casas tenían un precio de $ 150,000 a $ 300,000.

En 1999, tras un estudio de viabilidad de tres años, se seleccionó a Peter Roth para crear Elm Brook. Roth fue el desarrollador ideal. Fundó New Atlantic Development Corporation, con sede en Boston, en 1994 con un enfoque específico en viviendas asequibles. Bajo su dirección, Elm Brook abordó con éxito una serie de diferentes problemas relacionados con la asequibilidad.

Primero, el precio de las casas del proyecto fue para familias con ingresos especificados entre $ 56,000 y $ 98,000. Además, cada casa se vendió sujeta a una restricción de escritura que requiere que los propietarios vendan solo a compradores que se encuentran en el mismo nivel de ingresos. El precio de reventa no debe exceder lo que sería asequible para las familias con ingresos comparables a los de los propietarios originales cuando compraron la casa.

A continuación, se seleccionaron compradores calificados a través de un proceso público que involucró cuatro reuniones informativas a las que asistieron más de 400 familias. Esas reuniones culminaron con una lotería para determinar los compradores. De las 12 casas, cuatro se vendieron a hogares de minorías. Seis de los compradores eran profesores (incluidos cuatro que trabajan en las escuelas públicas de Concord).

Otros incluyeron una enfermera, un trabajador social y un tecnólogo en computación. El proyecto, que se basa en una densidad de viviendas más alta que la tradicional de Concord, está rodeado de prados y bosques que sirven como un amortiguador entre Elm Brook y sus vecinos. Este paisaje se conservará como espacio abierto, beneficiando tanto a los residentes de Elm Brook como a sus vecinos.

Han pasado cuatro años desde que se vendieron las casas de Elm Brook y, dice Kramer, ha estado a la altura de todas nuestras esperanzas y expectativas. Los valores de las propiedades circundantes se han mantenido firmes.

Ver la asequibilidad de nuevas formas
Con el éxito de su primera investigación sobre asequibilidad, el Center for Real Estate organizó su primera conferencia anual sobre asequibilidad de la vivienda en mayo pasado. Más de 120 personas, incluidos planificadores, desarrolladores, funcionarios del gobierno local, representantes de viviendas sin fines de lucro y ejecutivos bancarios, estuvieron disponibles para conocer otros dos proyectos de investigación de HAI. Si los asistentes esperaban otra perspectiva revolucionaria, no se sintieron decepcionados.

El centro dio a conocer un índice prototipo, el Índice de asequibilidad de viviendas de alquiler, que rastrea la disponibilidad de viviendas de bajo precio en todo el Gran Boston. El índice asigna una puntuación numérica a cada pueblo al evaluar la disponibilidad de viviendas asequibles frente a otros criterios, como el acceso al empleo.

Los prestamistas de viviendas asequibles pueden utilizar este índice como una guía para apuntar dónde las inversiones proporcionarán el mayor beneficio a la región. Los desarrolladores pueden usarlo al considerar dónde construir y al hacer sus casos antes de los tableros de planificación. Los datos también pueden ayudar a los legisladores, como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachusetts, a evaluar las políticas regionales.

MassHousing, una agencia cuasi pública que brinda financiamiento para proyectos de viviendas de alquiler asequibles, y el Federal Home Loan Bank de Boston, reconocieron el valor de tener viviendas asequibles cerca de los puestos de trabajo en la región de Boston, y proporcionaron fondos para esta investigación. Pollakowski dice que los índices basados ​​en otros tramos de ingresos están programados para ser publicados en los próximos meses.

Tener un índice de asequibilidad informado por el acceso al empleo puede generar una serie diferente de decisiones, dice Thomas R. Gleason, director ejecutivo de MassHousing. Se necesita más información sobre la vivienda en este mercado, tanto subsidiada como no subsidiada, para tomar buenas decisiones crediticias, dice.

Otro estudio presentado en la conferencia de mayo analizó el uso de la tierra en el área de Boston entre 1997 y 2001. Lynn Fisher, profesora asistente de bienes raíces en el Departamento de Estudios Urbanos y Planificación, y sus colegas estudiaron el tamaño de los lotes para 34.000 nuevos viviendas unifamiliares construidas durante ese tiempo.

Su investigación mostró que el tamaño medio del lote era de casi un acre, inusualmente grande según los estándares históricos y nacionales. Las implicaciones son claras. Al limitar la oferta de tierra disponible para el desarrollo, los lotes más grandes restringen la oferta futura de viviendas accesibles para el trabajo en todos los rangos de precios, dice Fisher.

Fisher se apresura a señalar que se pueden encontrar viviendas asequibles de diversas formas. La gente en la industria de bienes raíces tiende a obsesionarse con las nuevas construcciones, dice, pero es importante recordar que alquilar es una forma perfectamente legítima de pagar una vivienda. Además, las viviendas de menor costo suelen ser viviendas más antiguas. Por lo general, existe un gran stock de casas antiguas y, en consecuencia, la renovación es una herramienta importante para aumentar la asequibilidad que no debe pasarse por alto.

En algún momento de este año, la iniciativa espera producir un informe sobre el grado en que trabajadores como enfermeras, maestros, policías y bomberos pueden pagar una vivienda en las comunidades a las que sirven. De hecho, no sabemos realmente quiénes son esos trabajadores, qué tipo de ingresos tienen ciudad por ciudad y hogar por hogar, dice Fisher. Por lo tanto, no está claro qué tan grave es su situación.

Pero HAI pronto traerá algo de claridad. Al estudiar detenidamente los datos detallados del censo, un escuadrón de estudiantes graduados pasó el verano pasado creando un perfil de esos trabajadores y su distribución de ingresos en las mismas 161 ciudades cubiertas por el Índice de asequibilidad de viviendas de alquiler. Como todas las investigaciones realizadas por HAI, ejemplifica la voluntad de analizar el problema de la asequibilidad desde todas las perspectivas y de formas nuevas. Eso tiene sentido porque, como le dirá el personal de HAI, el problema de la asequibilidad está siendo redefinido, todo el tiempo, por una serie de factores.

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